谢逸枫首付一成购房者有可能承担法律责任

2018年11月24日 来源:

谢逸枫:首付一成购房者有可能承担法律

曾在两年前大行其道的一成首付、分期首付现象,已经静悄悄在多个地方重新上演。譬如,2012年2月25日,深圳罗湖区港澳8号项目开盘,现场中介人员举着港澳8号首付一成的牌子引来千人围观。按照国家相关房贷政策规定,目前置业者第一套购房首付不能低于三成。因此,此举引发深圳市规划和国土委员会的调查,调查结果认定,开发商没有违反现行政策,因为银行方面在交易时的实收款仍是首付三成。

港澳8号项目并非真正意义上的一成首付,而是变相降价以赢得购房者。购买港澳8号项目享受开发商垫付两成,其中一成免费的优惠,实际相当于打了8.8折。该项目开发商随后对外表示,港澳8号在宣传方面存在一定偏差,虽然在宣传用语上出现了一成首付字样,但买房者仍需支付三成购房款,公司并没有帮客户垫付两成。不同的是,公司会赠送相当于一成购房款的家电款,并承担一成购房款的一年利息。实际上,关于开发商推出的首付优惠活动,正在国内多个城市不断上演。

譬如,南京开发商此前已经先于港澳8号推出首付优惠措施,江北多个楼盘再现一成首付。天玺国际广场在2月11日~3月14日期间针对首付不足的刚需客户,推出首付一成的促销活动,仅需7万元。南京大华锦绣华城在2月中旬也推出首套房一成首付优惠政策,二套房最低能享受三成首付,剩余的首付款需在5个月内付齐。

譬如,武汉的翰林雅居项目正在推行一成首付实现购房梦想活动。销售人员称购房者只需要缴纳一成首付,剩余两成首付款由公司垫付,垫付购房款在交房前一个月内缴清即可。譬如,惠州鹏达御西湖在2月份也采取了首付一成促销措施,另外两成首付由开发商垫付,分别在年中和年底交付;仲恺骏豪国际推出垫首付活动,购房者只需付一成首付

谢逸枫首付一成购房者有可能承担法律责任

,而另外两成在3年内付清,且没有利息。

譬如,合肥,关于开发商为购房者垫付购房款的消息频频见诸媒体,新华国际广场等多个项目都推出了首付最低至一成的优惠措施,并带来不错的销售效果。譬如,北京约有12个楼盘提供首付分期付款,其中不乏如龙头万科旗下的住总万科金域华府、中粮万科长阳半岛、万科蓝山,以及2011年北京销售金额第一的金茂府等知名项目,其余大多为首付款需要50%的商住项目,如绿地新都会国际花都等。2011年下半年以来成交低迷,

主持人:有请谢逸枫先生来解读.

:你怎么看首付一成?

谢逸枫:虽然当前房价已进入下行通道,垫首付等非常规营销手段的出现,也表明了开发商尽快出货的迫切心情,但仍要谨防地方政府频频试探的各类突围招数,避免暗流涌动给调控带来的不利影响。一成首付、分期首付等措施可以暂时降低首付门槛、减轻首付压力,短期内增加销售以解房地产商紧张的资金压力。

这是开发商自我松绑以刺激成交量,但宽限时间过短,效果未必明显。实际上,去年以来,沈阳、苏州、株洲、福州、南京、合肥等地均出现过垫首付卖楼的情况。现在绝迹已久的一成首付现象大有卷土重来之势,深圳、广州、南京、武汉、合肥、惠州等地开发商纷纷暗度陈仓。

谢逸枫:其实,不管效果如何,一成首付、分期首付等现象的出现,正在给深陷胶着状态的房地产市场释放出房价深度调整的信号。这一现象的背后是,各地楼市在调控政策的重压下新房存量已攀升至历史高位,消化存量和回笼资金成为开发商的当务之急。由此可能带来的房贷按揭违规操作和楼市炒作问题,应该引起监管部门的警惕,目前部分地方政府监管部门已经介入调查。

:首付一成是什么意思?开发商和银行如何操作的?存在什么风险?

谢逸枫:所谓首付一成是指购房者原本需要支付的三成首付,现在购买则只需支付一成,剩余两成由开发商垫付,其中一成为免费优惠,另外一成只需要购房者在年内分三次无息还清即可。

谢逸枫:新购商品住宅首付占总房款的比例可由购房者和开发商协商,但必须写入购房协议书,首付较低可能产生的法律风险应具体咨询律师。根据目前政策规定,首套房首付3成,二套房首付5成到6成的政策。操作上审核方为银行,首付比例不达标则不放贷;而首付分期实质是由开发商垫付其余资金给银行,不影响房贷审批。

谢逸枫:虽然目前采取分期首付的楼盘开始增加,但还不是楼市主流,买卖双方都需承担较大风险。一方面购房者不能在规定时间内补齐首付款,不但要承担违约,房屋可能被收回,个人信用资质也会受到影响;其次此举在限购局面下是否能缓解销售困境还是未知数,但开发商却承接了更大的资金风险。

:为什么开发商首付一成死恢复燃,到底是什么原因?

谢逸枫:上市房企负债激增,楼市低迷,资金紧张,库存压力下开发商为卖房各想奇招。一方面是2月楼市因为季节性因素成交回暖,但库存仍节节攀升,2008年年底流行的首付一成重现楼市。另外一方面是为吸引购买,越来越多的开发商为购房者垫付首付,为其提供一笔半年至一年期的免息房贷,以一般住宅市价120万至150万元/套计算,垫款约40万至50万元,期限为2个月至一年,购房者约可省1万至2万元贷款利息。

:首付一成是一个好的销售手段,一旦出问题,购买者本人是否承担?

谢逸枫:除大幅降价外的营销手段作用很小,由于房价仍处于下行通道中,买涨不买跌的购房者观望情绪浓厚,除非价格稳定一段时间,否则成交难有起色。为了突破5年社保或纳税的限制,还出现了一些不符合资格的购房者从第三方处办理假社保或居住证过签的情况,一旦被查处不仅购房合同无效,购房者本人还可能承担法律。

(谢逸枫,中国房地产经济研究院院长、中国发展研究中心房地产研究所所长)

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