老城区二手房价钱继续碉堡有升有跌

2018年08月17日 来源:

老城区二手房价钱继续"碉堡" 有升有跌

5月中旬,当一手住宅降价潮在广州开始出现的时候,本报曾以专题形式对中心城区多种类型二手物业市场情况进行报道,当时的调查显示,与外围一手楼盘争相优惠促销不一样,中心城区的二手物业报价较为坚挺。

两个多月过去,外围一手楼的降价趋势已非常明显,中心城区的二手楼价仍能继续碉堡?从满堂红、中原地产、合富置业了解到,虽然有急等钱用的卖家愿意以较低的价钱出售,总体而言,天河、越秀、荔湾、海珠的二手楼报价变化并不大。

老四区价格有升有跌

中原地产的数据显示,天河区今年6月的二手住宅成交均价27722元/平方米,环比下降1.6%,与1月相比下降1.9%;同样呈下降趋势的有越秀区,分别为26563元/平方米、5.7%、1.6%。呈上升态势的有荔湾、海珠区,荔湾区6月成交均价20830元/平方米,环比上涨21.6%,与1月相比上升8.6%;而海珠区分别为23989元/平方米、3.4%、2.3%。

满堂红的数据也显示两涨两跌,但情况几乎与中原地产刚好相反:天河区6月的均价28572元/平方米,环比上涨4.7%,与1月相比上涨14.0%;越秀区为29480元/平方米,环比下跌4.6%,但与1月相比上涨14.5%;海珠区为21329元/平方米,环比下跌7.8%,与1月相比下跌8.5%;荔湾区为16969元/平方米,环比下跌5.5%,与1月相比下跌6.3%。

合富置业的合富标准指数几乎呈现一面倒的下降趋势。与5月相比,天河、越秀、荔湾和海珠6月的二手住宅价格分别出现0.5%、0.3%、1%和0.7%的跌幅,与1月相比,天河、荔湾、海珠分别出现0.4%、1%和0.5%的跌幅,而越秀则出现0.2%的涨幅。合富置业表示,买家对中心城区降价的期望较高,大多希望降幅在10%以上,而业主大多不肯让价,买卖双方的价格分歧拉大,整体市场较为胶着,若业主的叫价有一定的松动,就会受到市场欢迎。一般而言,大面积单位和高端物业的最大议价空间在10%左右,中端刚需和小户型在5%左右,上述可议价产品的市场的承接力明显增加。

综合上述的数据,老四区6月的成交均价有涨有跌,但即使是下跌的区域,跌幅也在5%左右。

价格仍高企成交大幅降

合富房地产经济研究院院长龙斌表示,上半年中心区一二手楼市的价格依然高位企稳,究其原因,一是老城区业主心态较强势,二是二手房成交价很受周边一手住宅价格的影响。据合富辉煌市场研究部的监测,天河、海珠、越秀、老荔湾等新盘价格在3万元/平方米以上,超过4万元的新盘不在少数,总体维持高位企稳

老城区二手房价钱继续碉堡有升有跌

。与此同时,市区新盘附近较优质的二手物业,价格也维持在2.5万元/平方米以上,不少楼盘的报价超过3万元/平方米。目前的二手较优质单位再加上高额的税费后,与周边的一手盘仍有一定价差,这一价差大致在元/平方米。

虽然老城区二手住宅成交价坚挺,但是成交量和买家人数都有明显的下降,中原地产水荫路分行高级营业经理钟志明表示,东风东路一带的买家估计比此前少了至少两三成,即使还在看楼的买家也很多抱观望的态度。中原地产隽峰分行高级营业经理郭亚锋则表示,珠江新城现在买卖双方的人数都不多,估计比今年年初下降%。

满堂红市场部研究员刘镜棠则说,6月二手住宅放盘数量比5月上升5个百分点,但看楼者数量却下跌8.8%,6月份中心城区二手住宅的成交量也有所下滑,成交套数下跌超过15%。

学位房、珠江新城碉堡中的钉子户

虽然数据显示老城区二手楼成交均价有下调,但业内人士认为,只是少部分急于放盘的单位拉低了均价,其实在真实的情形下,老城区楼价的总体变化不大。其中,学位房、珠江新城可谓中心城区楼市中的两面旗帜,这两类楼盘的价格仍然最为坚挺。此外,荔湾区的原芳村板块、海珠区的工业大道板块近期成交也比较好。

老城学位房

坚挺指数:★★★★★

合富置业的数据显示,越秀、天河、海珠等物业的叫价大部分仍坚挺,越秀区个别学位房甚至不降反升。满堂红的数据显示,各学位房报价总体坚挺,淘金家园6月均价约3.7万元/平方米,与5月持平,与1月相比下降2.6%;锦城花园约4.2万元/平方米,比5月下降6.7%,比1月下降3%左右。但也有很彪悍的楼盘,如富力东堤湾均价4.5万元/平方米,与5月持平,比1月上涨4.7%;东风广场均价约4.9万元/平方米,环比持平,比1月上涨11%。

但买家想要淘笋货的机会也不少,中原地产水荫路分行高级营业经理钟志明表示,东风东路片区学位房价钱本月和上月略降,优惠幅度万元。水荫路一套带学位的散盘,二三月还卖两万五,有的还卖两万七,但前两周成交的一套单位只卖两万元。

一手报价走高的东风广场也有不少笋货,一套70平方米的单位3月报价是308万元,如今286万元,一些此前成交总价万元的单位,现在300万元,甚至290万元也可成交。满堂红市场部刘镜棠表示,现在的买家不是没有,只是态度更审慎。

珠江新城

坚挺指数:★★★★

满堂红的数据显示,珠江新城板块6月二手住宅成交均价约35506元/平方米,环比下跌5.4%,与1月相比下跌0.9%。中原地产隽峰分行高级营业经理郭亚锋认为,成交均价看起来有下调,其实最近一个月来珠江新城二手房的价格基本没什么变化,只是今年上半年有些比较急的业主在放盘。这个时期买家不急买,卖家不急卖,业主普遍认为珠江新城基本上没地也没一手楼,未来二手楼价还是会稳步上升。

满堂红的数据显示,珠江新城板块6月份成交量基本上与上半年月平均成交量持平,成交量波动不算大。刘镜棠分析,这里住宅主要为高端物业,市场普遍对该类型物业价格走势持较为乐观的态度。

工业大道板块

坚挺指数:★★★★

满堂红的数据显示,海珠区工业大道板块6月成交相对较热,价格也相对稳定。刘镜棠分析,主要为大型成熟优质社区,居住环境较好,居住氛围浓厚,有不少承接的买家。另一方面,不少业主在多年前就已入住,现在已相继进入换房期搬离该区域,业主放售情况普遍,房源选择较多。

合富置业表示,这一区域愿意降价出货的业主不多,仅占10%左右,议价空间集中在5%左右。

原芳村板块

坚挺指数:★★★★

荔湾区原芳村板块近期二手成交相对较热,刘镜棠认为,原因主要是成交均价与周边区域相比具有一定的优势,满堂红的数据显示,6月成交均价约16360元/平方米,而周边板块相对较高,如荔湾区的西关成交均价约19096元/平方米,海珠区工业大道板块约23285元/平方米。此外,该板块邻近中山八路、上下九等商业区域且交通便捷,受在旧城区工作的上班族青睐。满堂红表示,原芳村板块6月成交量环比减少逾20%,但瘦死的骆驼比马大,板块成交量仍然名列前茅。

合富置业介绍,这一区域愿意让价的业主大部分为置换型业主,部分为楼龄偏大的业主,还有小部分为急需资金的生意人,议价空间最多为10%。

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